Izračunajte komercijalne najmove s formulama kvadratnih stopa

Komercijalni najam se ne obračunava kao stambeni najam. Stambeni najam može uključivati ​​ukupnu kvadraturu kuće, ali najam se ne temelji na kvadratnim metrima. Mjesečna najamnina za stambene objekte u velikoj je mjeri određena gledanjem usporedivih najamnina na tom području. U komercijalnim nekretninama, mjesečna najamnina izračunava se na različite složene načine koristeći nekoliko vrsta kvadratnih metara mjerenja.

Mjerenja koja se koriste u određivanju rente poslovnog prostora temelje se na smjernicama koje su postavile Udruge vlasnika i menadžera zgrada (BOMA) International i smatraju se industrijskim standardom u SAD-u.

Mnoge komercijalne zakupnine koriste BOMA standarde i naplaćuju mjesečnu najamninu na temelju „kvadrata koji se mogu iznajmljivati“, a ne na „kvadratnim metrima“. To je važno razumjeti, jer ako ste naveli cijenu od 1,25 USD po upotrebljivoj četvrtini stopala, to može biti ono što zapravo plaćate za svaki mjesec.

Kvadratne površine za iznajmljivanje

Korisni kvadratni metar je broj četvornih metara koje stanar zauzima. Ali postoje i drugi dijelovi zgrade koje svi stanari koriste ili od kojih imaju koristi. Ti dijelovi poznati su kao zajednički prostori i uključuju hodnike, stubišta, dizala i predvorja.

Iznos kvadrata za zajedničke prostore podijeljen je na sve stanare na proporcionalnoj osnovi. Svaki stanar plaća dio troškova stanodavca za te zajedničke prostorije. Kada se te pristojbe dodaju kvadratnim metrima, rezultat se naziva "kvadratnim metrima za iznajmljivanje".

Da bi stvari bile još više zbunjujuće, ova praksa dodavanja troškova zajedničkog prostora korisnim kvadratnim stopama naziva se "faktor opterećenja". Troškovi faktora opterećenja obično se povećavaju svake godine po stopi koja je odvojena od povećanja najamnine za korisne četvorne noge. To znači da ćete možda morati svake godine dogovoriti dva povećanja najamnine: jedan za faktor opterećenja i jedan za najamnu kvadratnu nogu.

Primjer izračunavanja kvadrata za najam

Recimo da je poslovni prostor koji iznajmljujete fizički 500 četvornih metara (korisna kvadratna stopa) po cijeni od 1,25 dolara po kvadratnom metru. Vaša iskoristiva kvadratna stopa najamnine bi iznosila 625 USD mjesečno (500 SF x 1,25 USD). Međutim, vaš dio zajedničkog prostora dodaje još 100 četvornih metara. Vaša će se najamnina izračunati na temelju 600 četvornih metara, a ne 500 koje ćete zauzeti.

Neki stanodavci paušalni iznos za obje korisne četvornih metara i vaš dio zajedničkog prostora u jedan broj (to je obično nepravedno prema stanaru), ali većina naplaćuje drugačiju cijenu po kvadratnom metru za korisne četvornih metara i za uobičajene površine najam doprinosa.

Zatražite raspodjelu troškova korisnih i prihvatljivih kvadrata

Prije nego što čak vidite prostor, svakako pitajte preko telefona koja se stopa naplaćuje za korisne četvorne noge i za kvadrature koje se mogu iznajmiti jer to čini veliku razliku u ukupnoj mjesečnoj najamnini. I, zapamtite, ako vam netko kaže da je prostor "1.500 kvadrata za iznajmljivanje", stvarna (upotrebljiva) veličina prostora bit će manja.

Da biste dobili u da biste vidjeli nekretninu, neki stanodavci jednostavno će vam reći korisne kvadratni pješačiti cijenu, ali citirati najam kvadrature. Ta varljiva praksa čini prostor prostranijim i jeftinijim nego što jest. Zatim, kada se pojavite, otkrijete da je prostor koji je zvučao sjajno na telefonu zapravo izvan vašeg raspona cijena i manji nego što ste mislili.

Dok je većina realtorsa iskrena o otkrivanju istinskih ukupnih troškova najma putem telefona, oni i dalje imaju tendenciju da navode veličinu prostora kao noge za iznajmljivanje, a ne kao noge koje se mogu koristiti. Ali sada ste dovoljno pametni da točno znate što da pitate posrednika.

U sljedećoj tablici uspoređuju se tri vrste izračuna kvadratnih stopa koje se koriste u komercijalnim zakupima. Neki najam jednostavno naplaćivati ​​po iskoristiv četvornih podnožju, dok drugi dodati postotak od zajedničkog prostora za korisne kvadrature naplatiti ono što se zove iznajmljivati ​​četvornih metara.

Kalkulacije kvadratnog stopala

Definicije kvadratnih stopa (SF)
Termin	definicija
Korisne kvadratne noge	SF prostor zapravo zauzima stanar.
Kvadratne površine za iznajmljivanje	Iskoristiva SF +% SF-a zajedničkih područja.
Bruto kvadratne noge	Ukupno SF cijele zgrade.

Sažetak

Upotrebljiva kvadratna stopa je stvarna veličina prostora koji ćete zauzeti. Iznajmljivi kvadratni metar uvijek je veći jer uključuje korisne četvorne stope plus dodatni broj četvornih metara zajedničkih površina koje nećete fizički zauzeti.

Prostor koji se može iznajmiti uz faktor opterećenja je cijena koju želite znati, jer to je ono za što ćete platiti. Cijena po kvadratnom metru za korisne četvorne stope je samo dio onoga što ćete platiti svaki mjesec.