Razumjeti "bruto-up" prije potpisivanja komercijalnog najma

Pojam "bruto-up" obično se odnosi na potpune zakupnine, koje se ponekad nazivaju "najamom punih usluga". Stanar plaća fiksne iznose za određene usluge uz osnovnu najamninu za stvarni prostor koji iznajmljuje ovom vrstom zakupa.

Na primjer, stanodavac može platiti za održavanje zajedničkog prostora, koji se nazivaju i CAM troškovi, zatim podijeliti ovu naknadu s brojem bruto kvadratnih metara u zgradi i naplatiti svakom stanaru iznos koji se temelji na postotku četvornih metara koje zauzima. Odredba o zakupu u zakupu omogućuje da, ako je zgrada zauzeta manje od 90 do 100 posto, troškovi se još uvijek izračunavaju za procijenjeni udio operativnih troškova stanara do tih postotaka - 90 do 100 posto.

Bruto se plaća kao dodatna najamnina i najčešće pokriva varijabilne troškove, one koji se mogu povećati ili smanjiti u bilo kojem određenom mjesecu na temelju popunjenosti i drugih čimbenika.

Prednosti Gross-Up za stanodavce

Ovo je jedan slučaj u kojem možda nećete dobiti ono što plaćate ako ste stanar. Kao primjer, recimo da je Leo Landlord upravo kupio poslovnu zgradu. Tom Tenant je prvi koji je iznajmio prostor od njega. Tom iznajmljuje 10.000 četvornih metara prostora. Zgrada iznosi 100.000 četvornih metara. Tom iznajmljuje 10 posto zgrade.

U osnovnom srazmjernom scenariju koji dijeli varijabilne troškove među stanarima, Tom bi platio 10 posto tih troškova jer mu je dodijeljeno 10 posto zgrade. Ali sada recimo da Leo teško pronalazi druge stanare i to se događa nekoliko mjeseci. U odsustvu grube klauzule u Tomovom ugovoru o zakupu, Leo je zapao s plaćanjem računa za 90 posto troškova koje bi njegovi stanari inače plaćali samo zato što nema drugih stanara kojima ih može dodijeliti.

Klauzula o prekomjernoj klauzuli mogla bi mu omogućiti da podigne Tomov postotak na 50 posto, ali najvjerojatnije na 95 ili 100 posto jer je on jedini stanar u zgradi.

Kako je ovaj sajam?

Tom Tenant možda ne misli da je ovaj aranžman pošten, ali Tom je zapravo jedini stanar koji koristi usluge uključene u te varijabilne troškove. Leo Landlord ne izravno koristi, pa se može reći da je nepravedno da mora platiti 90 posto usluga koje koristi samo Tom. Možda jedan od tih troškova uključuje održavanje nadzornih kamera na parkiralištu. Budući da nema drugih stanara, jedini ljudi koji dolaze i odlaze na tom parkiralištu su Tomovi kupci, pa se čini razumnim da samo Tom treba platiti uslugu.

Pročitajte fini ispis

Ako razmišljate o ulasku u komercijalni najam, pažljivo pročitajte sitni tisak i zaštitite se time što ćete napraviti malo dodatnu zadaću. Ako doista postoji klauzula o zbrinjavanju, provjerite je li dopušteno povećanje u razumnom postotku. Ako Tom plaća svu tu opremu za nadzor, vjerojatno žali što nije pokušao dogovoriti postotak prema dolje. Dopušteni postotak mora biti jasno naveden u najmu.

Štoviše, ako je Tom pogledao Leovu prošlost s iznajmljivanjem komercijalnih zgrada, možda je saznao da je Leo u prošlosti imao teškoća s zadržavanjem stanara iz nekog razloga. Ili je možda Leo samo neiskusan - ovo je njegov prvi pokušaj takve investicije da bi mu moglo trebati malo vremena da to ispravi. U svakom slučaju, Tom možda neće htjeti sklopiti ugovor o najmu s Leom, što uključuje i grubu klauzulu iz tog razloga - vjerojatnije je da bi on mogao biti jedan od samo nekoliko stanara u bilo kojem trenutku.

Ako je sedam zakupaca iznajmilo 70.000 četvornih metara od Lea, bruto-up bi bio manji, u osnovi, razlika između 70 posto i 95 ili 100 posto, a ta bi se razlika podijelila na svih sedam stanara.