Faktor opterećenja u komercijalnom zakupu i kako ga izračunati

"Faktor opterećenja" je pojam koji se odnosi na metodu izračuna ukupnih mjesečnih troškova najma komercijalnom najmoprimcu. Ona kombinira korisne četvornih metara uz postotak četvornih metara zajedničkih prostora koje se očekuje od stanara. Ponekad se naziva "dodatnim" čimbenikom ili "zajedničkim područjem".

Što se smatra zajedničkim područjima

Zajedničke prostorije mogu uključivati ​​zahodi, predvorja, dizala, stubišta i zajedničke hodnike. To su područja u kojima klijenti, klijenti i zaposlenici komercijalnog zakupca mogu imati pristup i od njih se očekuje da ih koriste.

Korisne kvadratne noge u izračunu faktora opterećenja

Izračuni faktora opterećenja počinju identificiranjem razlike između korisnih i zakupljenih kvadratnih metara. Korisne četvorne noge definiraju područje koje ste vi i vaše poslovanje uistinu i jedino sposobni zauzeti. Ostali stanari nemaju pristup ovom prostoru. To je vaša trgovina, vaš ured, vaša lokacija.

Ako iznajmite prostor za pohranu koji je 25 x 20 inča, imate 500 kvadratnih metara korisnog prostora. To je vaše područje i vaša tvrtka vjerojatno može iskoristiti sve to. Ako ostavite kutak praznog prostora, to je vaš izbor, ali vi mogla koristite taj prostor ako ste htjeli, tako da pridonosi vašem korisnom kvadratnom metru.

Vi i drugi koji su povezani s vašim poslom možete koristiti i zajedničke prostore - zahodi, predvorje, dizala, hodnici i stubišta - ali oni nisu dio vaših kvadratnih metara korisnih prostora jer nisu isključivo vaši.

Iznimka može postojati ako je vaša korisna kvadratna stopa podijeljena na zasebne sobe ili na zasebne etaže. U tom slučaju, bilo koji način pristupa koji ih povezuje bi pridonio vašem korisnom kvadratnom metru. To nisu uobičajena područja jer ih drugi stanari i / ili vlasnici ne koriste.

Kvadratni broj za najam u izračunu faktora opterećenja

Sada kada ste identificirali vaše korisne četvorne noge, možete zamisliti svoje kvadrature koje se mogu iznajmiti dodavanjem na postotak zajedničkih prostora koje vi i / ili vaši klijenti također koristite. Postotak obično postavlja stanodavac ili vlasnik nekretnine i temelji se u određenoj mjeri na vašem korisnom kvadratu u odnosu na ukupnu kvadraturu zgrade.

Možda imate mjesta za pregovore ovdje. Nema ravnomjernog postotka, iako obično ne prelazi 15 posto. Može ovisiti o tome iznajmljujete li prostor u području s mnogim drugim komercijalnim stanarima, kao što je trgovački centar. Ako vaši klijenti i klijenti također koriste veliko parkiralište, to može povećati postotak.

Izračun faktora opterećenja

Počnite s ukupnom kvadratu površine podne površine cijele zgrade. Sada oduzmite kvadraturu zajedničkih prostora. Ostavili ste korisne kvadrature, barem ako iznajmljujete cijelu zgradu umjesto prostora u trgovačkom centru ili trgovačkom centru. Podijelite ukupni prostor pomoću korisnog kvadrature kako biste došli do faktora opterećenja.

Ako vaši proračuni dođu do 20 posto, a stanodavac nudi 15 posto, vjerojatno imate dobar posao. Ako dođete do broja od 10 posto i stanodavac traži 15 posto, možda ćete željeti pregovarati ili zatražiti pomoć stručnjaka za nekretnine kako biste to učinili.

Također ćete htjeti naznačiti je li faktor učitavanja podesiv u vašem najmu, uz ponovni izračun nakon obnove. Pokretanje uspješnog poslovanja je sve o planiranju. Ako posao ne raste, a vi se suočavate s mogućim značajnim povećanjem faktora opterećenja sljedeće godine, to bi moglo biti katastrofalno. Poslovni najam je idealno dugoročan. Ne želiš premjestiti svoje poduzeće.