Naknade za održavanje zajedničkog prostora (CAM) u leasingu

Kada zakupite poslovni prostor, plaćate više od stvarne kvadrature koju ćete zauzeti. U mnogim komercijalnim najmovima, a posebno u maloprodaji i zakupu industrijskog prostora, dodatne naknade se često nazivaju naknadama za "zajedničko održavanje područja" (CAM). U neindustrijskim prostorima možete čuti taj trošak koji se naziva "faktor opterećenja", koji uključuje CAM naknade. Troškovi CAM-a dodjeljuju se stanarima na proporcionalnoj osnovi: što je kvadratura zakupnine stanara, to je veći postotak CAM troškova koje mora platiti.

Postoje dvije osnovne kalkulacije za naknade za CAM: varijabilne naknade za CAM, gdje je iznos koji stanar mora pridonijeti povećati na temelju brojnih čimbenika, i flat CAM naknade, gdje su naknade fiksni iznos.

Naknade CAM-a mogu se plaćati mjesečno, tromjesečno, godišnje ili čak naplaćivati ​​s vremena na vrijeme kada su potrebni glavni popravci zgrade ili cijelog poslovno-industrijskog parka.

CAM naknade mogu eskalirati različitom brzinom od mjesečne stope najma jer su obično varijabilnije. Kao rezultat toga, važno je da vaš ugovor o najmu navodi razliku između "varijabilne" i "fiksne" naknade za CAM i uključuje neku vrstu ograničenja ili da bude jasno da se maksimalne naknade za CAM mogu povećati svake godine. Ta stopa povećanja trebala bi biti odvojena procjena od toga koliko se svake godine povećava osnovna najamnina.

Definicije CAM pristojbe: uski i pogrešni

Mnoge online definicije CAM pristojbi definiraju ih kao naknadu za stanara koji dijeli dio izravnih troškova održavanja vrlo specifičnih zajedničkih područja. Ove pretjerano pojednostavljene definicije nisu u potpunosti točne, a stanodavac može uključiti mnoge neizravne troškove kao CAM naknade koje nisu tako očite. Ova praksa se žestoko raspravlja među stručnjacima iz industrije o tome je li to etička ili čak legalna. Ukratko, nikada ne biste trebali potpisati ugovor o najmu bez razumijevanja što pokriva CAM naknade vaš jedinstveni komercijalni zakup.

Svrha CAM naknada

I CAM i naknada za faktor opterećenja služe istoj osnovnoj namjeni: zahtijevati od stanara da pomognu u pokrivanju izravnih troškova stanodavca za „zajedničke prostore“. Zajednička područja mogu uključivati ​​unutarnje (hodnike, dizala, predvorja, javne kupaonice, itd.) I vanjske troškove. (parkirališta, uređena područja itd.).

Navedite točno koje će vam naknade CAM-a pokrivati ​​u najmu, koliko često će biti plaćene i koliko se mogu povećavati svake godine. Ako se od vas traži da pomognete s troškovima velikih renoviranja kao što je parkiralište ili bilo koju vrstu strukturnih popravaka, nabavite ga u pisanom obliku. Stanodavac treba navesti kada su ovi popravci zadnji put napravljeni i kada su planirani ili se očekuje da će biti izvršeni u budućnosti.

Neće svi stanodavci zahtijevati stanare da pomognu s troškovima kao što su krovove, održavanje parkirališta i strukturne popravke. Uistinu ne postoji standard koji se primjenjuje na zakup, stoga se nemojte oslanjati na jednostavno gledanje “CAM naknada” u vašem najmu; budite sigurni da su CAM naknade objašnjene.

Stanodavac može uključiti širok raspon troškova koji se jednostavno navode kao „CAM naknade“ ili „administrativne naknade“ na pretpostavci da su to troškovi koje stanodavac plaća u korist svih stanara. Ako CAM pristojbe nisu jasno navedene ili objašnjene u zakupu, svakako specifično pitajte plaćate li za bilo što od sljedećeg:

• Sigurnosni sustavi ili plaće ili drugi troškovi povezani sa sigurnosnim osobljem na licu mjesta
• Dozvole, porezi, osiguranje ili pravni troškovi
• Oglašavanje, znakovi ili drugi opći troškovi koji nastanu stanodavcu za upravljanje ili promidžbu zgrade (tj. Plaće ili beneficije za zaposlenike na licu mjesta ili čak i izvan tvrtke)
• Popravak i renoviranje održavanja imovine, uključujući uređenje i uređenje okoliša, vanjsko bojanje, rasvjetna tijela za vanjska ili parkirališna mjesta, popločavanje ili obnavljanje površine, krovove ili popravke i nadogradnje centralnih vodovodnih, električnih, kanalizacijskih i HVAC sustava

• Komunalne usluge, najamnina ili bilo koji drugi troškovi održavanja zasebnih uredskih prostora na licu mjesta ili izvan njega

razumjeti Točno Što CAM pristojbe su navedene u Vašem poslovnom zakupu

Ovdje je opomena priča. Godine 1989, profesionalni iznajmljuje industrijski prostor za otvaranje plovila pošiljku i hobi trgovine. Činilo se da je park u dobrom stanju, a stanodavac je bio prijatelj obitelji iznajmljivača i za trećinu je smanjio najamninu. Budući da je ovo bio prvi industrijski najam koji je zakupnik potpisao, oni nisu u cijelosti uvažili moć CAM naknada. Drugim riječima, potpisali su obvezujući pravni dokument bez pojma što potpisuju.

Nisu znali što je Triple Net Lease, samo da izbjegavaju potpisivanje. Trostruki neto najam je najnepovoljniji od svih najmova za stanare; zahtijeva od vas da platite za održavanje, poreze i osiguranje. Kada je iznajmljivač pitao stanodavca koju vrstu najma će potpisati, stanodavac nikada nije spomenuo izraz "Triple Net". Umjesto toga, stanodavac je rekao iznajmljivaču da je njihov najam uključivao CAM i administrativne pristojbe. Ono što u to vrijeme nisu shvaćali bilo je da administrativne pristojbe uključuju poreze, osiguranje i čitav niz drugih vrlo skupih troškova.

Samo mjesec dana nakon zakupa vlasnik parka počeo je s opsežnim renoviranjem parka, uključujući redizajniranje prednjih jedinica kako bi izgledao više kao maloprodajni prostor. Znakovi su promijenjeni, zgrada je obojana, a neke strukturne promjene napravljene su na pročelju industrijskog parka.

Nacrt je podijeljen među svim stanarima, i iako je iznajmljivač imao vrlo malu jedinicu, oni su bili zaglavljeni s novčanicom od 5.000 USD - njihov dio nadogradnje parka, iako je njihova jedinica bila na strani i ni na koji način nije imala koristi od bilo kojeg poboljšanja. Ostali stanari bili su pogođeni s gotovo 20.000 dolara naknade za obnovu. Da je iznajmljivač pažljivije pročitao najam, znao bi dovoljno da barem pita je li bilo kakva nadogradnja zakazana u bliskoj budućnosti i da vidi da je ono što su smatrali jednostavnim zakupom zapravo zapravo trostruki zakup Neto zakupa.