Kako pregovarati o CAM naknadama u poslovnim najmovima

Što je veći poslovni prostor koji iznajmljujete, to je vjerojatnije da ćete moći pregovarati o CAM (Common Area Maintenance) naknadama i svim pripadajućim administrativnim pristojbama. Međutim, bez obzira na to koliko je mali prostor, nikada ne prihvaćajte uvjete najma bez traženja boljeg posla.

U upozoravajućoj izjavi o poteškoćama u ulasku u industriju komercijalnih nekretnina, Časopis CFO novinarka Laura DeMars jasno ukazuje da čak i stručnjaci za nekretnine mogu teško shvatiti složenost CAM naknada; "Složenost industrije otežava provaljivanje …" DeMars dalje navodi:

“U trgovačkim centrima, na primjer, stanari obično plaćaju za održavanje zgrade kroz naknadu za održavanje zajedničkog prostora (CAM). Dok financijski direktor tvrtke za upravljanje nekretninama ne upravlja izravno stanarima, on još uvijek mora razumjeti kako se te naknade prikupljaju… važnije, budući da veliki trgovci često osporavaju CAM naknade ili plaćaju samo postotak … CFO mora znati kako račun za razliku ili CAM klizanje. "

Prije nego što pokušate pregovarati o CAM-u ili administrativnim pristojbama, budite sigurni da razumijete što su oni. Ako su naknade za CAM komplicirano pitanje za CFO-e, bolje da se pripremite!

Industrijski standardni CAM pristojbe

Budući da stanje određenih zajedničkih prostora ima izravan učinak na stanare, naknade povezane s troškovima održavanja i popravaka hodnika, dizala, stubišta, predvorja i zahoda za zajedničke prostore su prilično standardne u CAM naknadama. Također, stanarima se u pravilu ocjenjuju troškovi vezani uz održavanje parkirališta (uključujući rasvjetu i uređenje okoliša) i trotoare.

Savjeti za pregovaranje o standardnim CAM pristojbama

Ako se o vrsti naknada za koju se traži plaćanje ne može pregovarati, provjerite dopušta li vam vaš najam posebno da pregledate račune najmodavca. Posao je posao, a to se ne bi trebalo smatrati nepovjerenjem prema stanodavcu ili nečemu osobnom, ali plaćanje nepoznatih naknada jednostavno u dobroj vjeri nije dobro poslovanje. Zahtjev za izjavom u najmanju ruku da stanodavac mora dostaviti dokumentaciju (odgovornost) za sve naplaćene naknade je jedini način da se osigura da vam se tereti pravedno.

Također biste trebali pregovarati o tome koliko se pristojbe CAM-a mogu povećavati svake godine - stavljajući maksimalni iznos ili postotak. Ta „gornja granica“ treba navesti odvojeno od bilo kojeg drugog povećanja najamnine.

Administrativne pristojbe za operacije i upravljanje (O&M)

Ako vaš najam zahtijeva plaćanje CAM naknada za bilo kakve troškove poslovanja ili upravljanja - odmah se protivite takvim troškovima. Ako stanodavac inzistira, zatražite da vidite popis (dokaz) tih troškova i kako je izračunat vaš udio. Ove naknade možda se ne nazivaju CAM pristojbe, već "Administrativne pristojbe". Administrativne pristojbe su i dalje CAM pristojbe - stanodavac vas pokušava natjerati da doprinosite vlastitim troškovima. Administrativne naknade obično se temelje na postotku ukupnih troškova CAM-a.

Savjeti za pregovaranje o O&M administrativnim pristojbama

Većina stanara će se usprotiviti operativnim i upravljačkim naknadama jer iznajmljivač već naplaćuje prihode od najma čak i bez CAM naknada. Ako vaša CAM naknada uključuje plaće upravnog ili administrativnog osoblja (na ili izvan mjesta), troškovi osiguranja od odgovornosti (morat ćete platiti za svoje vlastito osiguranje od odgovornosti - stanodavac će to zahtijevati prije nego što se možete useliti), oglašavanje i drugo promotivnim aktivnostima, profesionalnim uslugama kao što su pravne ili računovodstvene usluge, pokušajte ih dogovoriti iz vašeg najma.

Prema Rosie Rees, "Bitke za CAM optužbe", Časopis prometa na malo; "Pametni stanari će smanjiti postotak (koji se kreće od 25% do 5%), a iz izračuna isključiti troškove koji nisu tipa održavanja (npr. Porezi, osiguranje, komunalne usluge)."

Rees također vjeruje da troškovi održavanja i popravaka koji se odnose na zgrade (tj. Krovove, temelje zgrada i vanjske zidove) ne bi trebali biti apsorbirani od strane stanara jer to nisu uobičajena područja koja koriste stanari ili njihovi kupci. Rees točno ističe; - Stanodavac već prima prihod od tih zgrada u obliku najamnine. Sve troškove održavanja i zamjene treba platiti stanodavac iz prihoda od najma."

izvori:

Rosie Rees. Online magazin prometa na malo. "Borbe za CAM pristojbe." 1. rujna 1999.

Laura DeMars. Časopis CFO. "Stvarni posao." Kolovoz 2007.